La fianza en el sector inmobiliario: Una avenida para los blanqueadores de dinero

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6 Escrow

El depósito en garantía en el sector inmobiliario se ve en escenarios como cuando una propiedad en forma de terreno o edificios se utiliza comúnmente como un conducto para las actividades de lavado de dinero en el negocio inmobiliario. El sector ha sido considerado durante mucho tiempo como uno de los conductos más antiguos conocidos para la estratificación e integración de ganancias mal habidas, tanto en países política y económicamente estables como en jurisdicciones con una regulación ALD/CFT laxa o inexistente.

Cada año, alrededor de 1,6 billones de dólares en dinero sucio fluyen a través de este mercado, lo que equivale al 3% del PIB mundial. Esta entrada del blog analizará un aspecto clave de este tema: las cuentas de depósito en garantía (o fideicomiso).

Índice de contenidos

Puntos clave

¿Qué son las cuentas y fondos en custodia?

Escrow es un término legal que se refiere a un instrumento financiero en el que un tercero retiene un activo o dinero en custodia en nombre de otras dos partes que están completando un acuerdo. El depósito en garantía está vinculado la mayoría de las veces a las transacciones inmobiliarias. Sin embargo, es aplicable también en otros escenarios que implican la transferencia de fondos de una parte a otra, como las fusiones y adquisiciones o los valores.

Estas cuentas suelen ser mantenidas por agentes inmobiliarios, corredores y otros fiduciarios en el contexto de la compra y venta de propiedades y están diseñadas para mantener el dinero en efectivo para su protección y correcto desembolso después de que se hayan cumplido ciertos requisitos.

Por ejemplo, el vendedor y el comprador pueden acordar utilizar la plica durante la venta de una casa, y el comprador pondría el saldo adeudado en una cuenta administrada por un agente o bajo su custodia. Esto convence al vendedor de que el comprador será capaz de completar la transacción. Una vez que se han cumplido todos los términos de la venta, el agente distribuye los fondos al vendedor y el comprador recibe el título de propiedad. Este método garantiza que el comprador dispone del efectivo necesario para completar la transacción y que el dinero se transferirá después de la transmisión del título, estableciendo la confianza entre las dos partes.

Una avenida para el blanqueo de dinero

Cada día se utiliza la plica para cerrar un gran número de transacciones inmobiliarias. Los blanqueadores de dinero se sienten atraídos por esta práctica por dos razones principales:

  • En cualquier comercio, un gran número de transacciones diferentes pueden viajar a través de ellos.
  • Las cuentas de depósito permiten transferir dinero a personas o empresas aparentemente legales mediante cheques de caja, transferencias bancarias o cheques de empresa.

Dado el alto volumen de actividad que puede esperarse en una cuenta de depósito en garantía (pagos de hipotecas, comisiones inmobiliarias, impuestos, satisfacción de gravámenes y otros pagos), los delincuentes podrían ocultar fácilmente la actividad ilegal operando la cuenta de una manera estándar consistente con la naturaleza de las transacciones inmobiliarias típicas. A los blanqueadores se les ofrece un vehículo realista a través del cual pueden verter dinero en el sistema financiero, a la vez que parecen legales.

Los acuerdos de custodia deben considerarse cuidadosamente cuando se participa en las transferencias de propiedades porque son convenientes para hacer que el dinero contaminado parezca limpio. Los intermediarios deben determinar el origen de los fondos enviados a las cuentas por las personas físicas o jurídicas compradoras y el beneficiario efectivo (final) del activo real, que puede estar oculto tras un vehículo corporativo como una sociedad ficticia o un fideicomiso.

La tarea de los profesionales inmobiliarios

Los agentes inmobiliarios que trabajan como fiduciarios están ahora incluidos en el ámbito de las entidades obligadas por la Directiva. Por lo tanto, deben cumplir con todas las obligaciones pertinentes en materia de PBC/FT, de acuerdo con la 5ª Directiva PBC. Además, la ley USA PATRIOT ACT obliga a todas las instituciones financieras a recopilar, verificar y registrar la información que identifica a cualquier persona que abra cualquier tipo de cuenta en ellas.

Escrow In Real Estate

Por ejemplo, escrow.com, uno de los proveedores de servicios de custodia más conocidos de Estados Unidos, introdujo en 2016 una política de «Conozca a su cliente» (KYC ) para garantizar que todos los compradores y vendedores sean debidamente investigados mediante la recopilación de documentación y pruebas de diligencia debida. Como intermediarios, los profesionales inmobiliarios participan en la gran mayoría de las transacciones inmobiliarias, lo que les convierte en un importante «guardián» en la detección del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. El entorno normativo actual exige que los guardianes realicen amplias comprobaciones de CSC y de sanciones, PEP y medios de comunicación adversos, así como comprobaciones de actividades sospechosas en las transacciones individuales.

Gestión del riesgo en el sector inmobiliario

Sin las restricciones adecuadas, los flujos ilícitos de efectivo a través de este sector producen una competencia desleal, alteran los valores del mercado y dañan la reputación y la confianza de las empresas legítimas. El blanqueo de dinero puede dar lugar a demandas, contratos inaplicables, multas, mayores gastos o incluso el cierre desde el punto de vista legal.

Existe una gama de soluciones innovadoras para ayudar a los profesionales del sector inmobiliario a cumplir con las obligaciones reglamentarias y demostrar que cuentan con rigurosas políticas de control y cumplimiento de la normativa en materia de lucha contra el blanqueo de capitales para ayudar a limitar estos riesgos.

Resumen

Las cuentas de depósito en garantía, que se utilizan habitualmente en las transacciones inmobiliarias, son también un objetivo tentador para los estafadores financieros. Las cuentas de depósito en garantía ofrecen a los delincuentes un vehículo viable para introducir dinero en la economía y hacer que parezca auténtico debido a los enormes volúmenes de fondos y transacciones que se realizan a través de ellas.

Sin embargo, no se trata sólo de ventas. El mercado de los alquileres también es un objetivo, y es igualmente vulnerable. El grado de comprobación de antecedentes y de diligencia debida que se realiza actualmente tanto a los posibles arrendadores como a los posibles inquilinos, incluso más que en la adquisición de propiedades, podría exponer el negocio. Los agentes inmobiliarios podrán combatir mejor la mayor incidencia de la delincuencia financiera en la economía compartiendo sus preocupaciones a través de los RAS. Proporcionar a los trabajadores de cumplimiento una formación organizada para ayudarles a sentirse seguros a la hora de informar y el acceso a la tecnología y los datos pertinentes para ayudarles a desarrollar una imagen completa de la conducta sospechosa ayudará a aumentar las denuncias.

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